Y
VAKANTIE-
BEZORG(ST)ERS
minimum leeftijd 15 jaar
WADDINXVEEN
□T
.u
c
Hoogte schadeloosstelling Pas sage-winkeliers is uniek in Nederland
!U
BLAZERS
AFGEPRIJSD
198,-
Weekblad voor Waddinxveen
u
YT
Y
n
ff
Algemeen /^ychologisch Buro BN.
n
- yL
I
Irij-
zoekt
Tel.: 01720-73818
-»
5É
Praktijk in Capelle a/d IJssel en Waddinxveen.
Voor afspraak bellen: 010-4582411
idön
Onderzoek en advies kinderen vanaf 8 jaar
(o.a. leerproblemen; dyslexie; keuze
vervolgschool; pakket- of beroepskeuze)
f395,-
r
in de plaats
Interesse? Bel dan
01828-18950
L
i
Rekenmodellen
Haalbaar
Parkeren
Financiën
“i-' f
i -l
tl ’te
7 3 W
i a woonbetouwng
S
f
La
Pagina 17
Woensdag 16 juni 1993
Weekblad voor Waddinxveen
Vewa biedt winkelhart met
1.040 gratis parkeerplaatsen
situatie Passage
5
I
In het nieuwe winkelhart op de ‘Be Fair'-lokatie wordt uitgegaan van overdekt, riant en pro-
Stuurman Partners BV).
ora
I
fflÜDDOa™
I
Het team achter het winkelhart op de ‘Be fair'-lokatie. Van links naar
ren, directeur van de Vermeer Bouwgroep BV, Theus Verweij, directeur van
en i
Onmoofli
beleggingsdeel eigenaar metaalfonds
te amoveren winkels__
andere bestemming
door T.W. VERWEIJ
directeur van Vewa Consulting BV
WADDINXVEEN - Als directeur van het adviesbureau Vewa
Consulting BV in Waddinxveen heb ik reeds in augustus 1992
gemeend met betrekking tot de voorgenomen gemeentelijke cen-
trumontwikkeling op de lokatie Kerkweg-Oost op eigen initiatief
aan het college van Burgemeester en Wethouders een nieuw fi
nancieel haalbaarheidsonderzoek voor te moeten leggen met be
trekking tot een alternatief hoofdwinkelcentrum op de ‘Be Fair‘-
locatie.
Waarom dit initiatief? Naar mijn
mening is de Kerkweg-Oost voor
het creëren van een hoofdwinkel
centrum een verkeerde lokatie, al
was het alleen al om verkeerstech
nische redenen.
Inmiddels is door het gemeente
bestuur vastgesteld, dat niet met
het plan Kerkweg-Oost moet wor
den doorgegaan. Echter, of er nu
naar het oosten of naar het westen
wordt uitgebreid, het wordt nooit
een centrum van formaat, dat
Waddinxveen waardig is.
Winkeloplossingen in aansluiting
op en rondom de Passage geven
ruimtelijk gezien te beperkte mo
gelijkheden. Neem alleen al de
voldoende parkeerfaciliteiten, die
benodigd zijn. Deze zijn margi
naal en discutabel.
Gelet op de ontwikkelingen van
Waddinxveen in zuid-westelijke
richting, de voornemens voor het
woon- en werkgebied Gouda-
Waddinxveen-Moordrecht en de
ingrediënten van het te herziene
streekplan Zuid-Holland Oost,
ben ik ervan overtuigd dat de lo
katie ‘Be Fair' de beste oplossing
is voor de toekomst.
Die plek langs de Kanaaldijk ligt
uitermate centraal en heeft ruim
telijk alles in zich. Waddinxveen
moet volgens mij niet verder zoe
ken in richtingen die te veel be
perkingen in zich dragen.
Tegen deze achtergrond heb ik
mij verdiept in de haalbaarheid
van de ‘Be Fair'-variant. Dat deed
ik technisch en financieel via re
kenmodellen. Ter toelichting
daarop het volgende.
De ‘Be Fair'-lokatie ligt, zoals ge
zegd, zeer centraal en biedt ruim-
De bouw van een winkelhart op de ‘Be Fair'-lokatie heeft ook
gevolgen voor het winkelcentrum ‘de Passage', dat ontmanteld
zou moeten worden. De af te breken winkels, eigendom van het
Bedrijfspensioenfonds voor de Metaalindustrie, zijn op dit
kaartje donker gekleurd. In het midden de supermarkt van
Van Mourik, die een andere bestemming zou moeten krijgen
omdat daarboven flats gesitueerd zijn. (Tekening: Stuurman
Partners BV).
Op deze structuurschets van de ‘Be Fair'-lokatie staan in het
donker de parkeerruimte in het winkelcentrum aangegeven. Het
lichte gedeelte geeft de verkeersruimte weer. (Bron: Vewa Con
sulting BV).
technisch markthard kan worden
beschouwd.
Dat betekent dat ik nu bereid en
in staat ben een aantal hoofdza
ken uit de exploitatiebegroting
vrij te geven. Allereerst worden in
de berekeningen de mogelijkhe
den aangegeven van een gefaseer
de bouw, een en ander afhankelijk
van de medewerking van de be
trokken ondernemers van de Pas
sage.
In de exploitatiebegroting voor de
'Be Fair'-lokatie komen wij uit op
huren van ƒ235,- tot ƒ335,- per
vierkante meter, dat is gemiddeld
ƒ285,- per vierkante meter. In dit
deel van de Randstad komen de
gemiddelde huren voor nieuwe
winkelcentra als in Waddinxveen
beoogt uit op ƒ325,- per vierkante
meter. Ik heb die gegevens van
een congres over winkelcentra in
1992.
Ook de belangen van de bestaan
de winkeliers in de Passage heb
ben in de alternatieve plannen de
nodige aandacht gekregen. Im
mers, de bouw van een nieuw win
kelcentrum kan voor hen (al dan
niet financiële) gevolgen hebben.
Voor de huurders van winkel
ruimte in de Passage is een bij
drage in de verplaatsingskosten
van ƒ850,- per vierkante meter
voorzien voor de oppervlakte die
op dit moment wordt gehuurd.
Voor de amovering van dat win
kelgedeelte, eigendom van het Be
drijfspensioenfonds voor de Me
taalindustrie, is een realistisch be
drag opgenomen voor de schade
loosstelling.
Voor de eigenaren-gebruikers aan
de zuidzijde van de Passage ligt
de situatie anders. Om negatieve
gevolgen te voorkomen is ook
voor hen, bij verhuizing naar de
'Be Fair'-lokatie, een extra bedrag
opgenomen van ƒ850,- per vier
kante meter en vervolgens een
zelfde bedrag (ƒ850,- per vierkan
te meter) voor verplaatsingskos
ten.
Dat is in totaal dus ƒ1.700,- per
oppervlakte voor de huidige netto
in gebruik zijnde vierkante me
ters. Deze suppletie is uiteraard
afhankelijk van de grootte van het
te realiseren winkelcentrum.
Een alleszins redelijke vergoe
ding, die weliswaar de emotionele
aspecten niet vergoedt, maar za
kelijk mag deze oplossing, zowel
in de regio als in het land, worden
gezien als uniek.
Om de hoogte van de suppletie
van ƒ1.700,- per vierkante meter
tot ieders verbeelding te laten
spreken, kan men dit vergelijken
met de bouwkosten van een vier
kante meter winkelnieuwbouw,
exclusief bouwgrond.
In de exploitatie-opzet is gebleken
bleemloos parkeren. Per auto is een parkeerplaatsbreedte van 2.70 meter beschikbaar. Automo
bilisten kunnen in één beweging in- en uitparkeren, hetgeen parkeerschade voorkomt. (Tekening:
dat de kosten voor het verplaatsen
van voetbal- en tennisvelden en
dus verwerving en inrichting van
vervangende gronden plus de in
frastructuur van de 'Be Fair'-loka
tie min of meer gelijk is aan de
waarde van de vrijgekomen bouw
grond en als zodanig met gesloten
beurzen kan worden gerealiseerd.
We praten hier over een op
brengst van ongeveer 8,6 miljoen
gulden. Voor een goed begrip: dit
levert ƒ10,- meer huur per vier
kante meter winkeloppervlak op
voor de gemeente. Dat is gekapi
taliseerd 1,3 miljoen gulden, uit
gaande van een winkelcentrum
van bijvoorbeeld 11.000 vierkante
meter.
Resumerend kan ik stellen dat
Vewa Consulting BV aan de hand
van rekenmodellen en structuur
schetsen (waaraan geen status
mag worden gegeven van een ar
chitectonisch ontwerp) een finan
cieel heeft onderzoek verricht
voor het door haar beoogde alter
natief op de ‘Be Fair'-lokatie.
Daarbij is aangetoond dat het
plan binnen aanvaardbare financi
ële voorwaarden wel degelijk haal
baar is.
Vewa heeft zich bij deze financië
le analyse mede gebaseerd op en
weet zich gesteund door begrotin
gen en berekeningen van de eer
der genoemde ondernemingen,
waarmede een samenwerkingsver
band is aangegaan. Het is plezie
rig vast te stellen, dat deze bedi
ven plaatselijk gelieerd zijn.
Een voordeel is de renteontwikke
ling. Concreet betekent dit thans
voor de exploitatie van de ‘Be
Fair'-lokatie een niet geringe ver
ruiming. Het kan voor de ge
meente een aantrekkelijke keuze
zijn dit bedrag, naast de legeskos-
ten, in de gemeentekas te laten
vloeien als extra dekking voor de
door haar te maken kosten.
Het eerdere enthousiasme voor de
'Be Fair'-lokatie, welk enthousias
me in de afgelopen periode sterk
is gereduceerd door gebrek aan
vertrouwen in eerdere studies,
kan volgens ons dus weer in volle
glorie terugkeren. De huidige kos-
tenanalyse geeft daartoe voldoen
de aanleiding.
Mocht het gemeentebestuur een
besluit nemen ten gunste van een
centrumontwikkeling op de ‘Be
Fair'-lokatie, dan is Vewa Consul
ting BV bereid in goed overleg
met het gemeentebestuur de ont
wikkeling van bedoeld winkelcen
trum in samenwerking met een
professionele ontwikkelaar en eer
der genoemde ondernemingen
verder voor te bereiden en te rea
liseren.
De donkergekleurde gedeelten hebben betrekking op de win
kelgedeelten in het nieuwe winkelhart op de ‘Be Fair'-lokatie.
(Bron: Vewa Consulting BV).
De structuurschets van de ‘Be Fair'-lokatie. De schets is gemaakt als rekenmodel. Het grote
donkere vlak is het winkelhart. Aan de kant van de Kanaaldijk zijn vijf woontorentjes gedacht,
met daarachter ‘eigen' vrije parkeerplaatsen voor de bewoners. (Bron: Vewa Consulting BV).
Op dit kaartje staat links in een donkere kleur aangegeven
welk gedeelte van het winkelcentrum ‘de Passage" in handen is
van eigenaren-gebruikers. Op het te amoveren winkelgedeelte
staat een nieuw woonblok ingetekend. Indien deze plannen als
gevolg van de bouw van een nieuw winkelhart op de ‘Be Fair'-
lokatie zou doorgaan bestaat de mogelijkheid dat de Kerkweg-
Oost weer met de Kerkweg-West wordt doorverbonden, zoals de
situatie van voor 1975. (Tekening: Stuurman Partners BV).
De persbijeenkomst over een winkelhart op de ‘Be Fair'-lokatie in het bedrijfspand van Ver
meer Grond en Wegen BV op Ceoencoop. Achter de tafel van links naar rechts J. van Gelderen
'Vermeer Bouwgroep BV), T.W. Verweij (Vewa Consulting BV) en ir. J.J. Nieskens (Stuurman
T. W. Verweij, directeur van
Vewa Consulting BV te Wad
dinxveen. (Foto: Sjaak Note-
boom).
telijk alle mogelijkheden voor de
ontwikkeling van een hoofdwin
kelcentrum van formaat, passend
bij de schaal van Waddinxveen.
Daarnaast blijft er ruimte voor de
bouw van 140 - 180 woningen.
Zoals een globale situatieschets
uitwijst is de lokatie goed bereik
baar. De aangegeven wegverbin
ding tussen Stationsplein en
Sniepweg draagt daar in geringe
mate toe bij.
Voorts is het NS-station dichtbij
en komen bussen van Westneder-
land langs, terwijl er voor de fiet
sers sinds kort een vrijliggend
fietspad naast de spoorbaan ligt.
Aan de opzet van de huidige ste-
debouwkundige structuur wordt
door de alternatieve centrumont
wikkeling op de ‘Be Fair'-lokatie
nauwelijks geweld gedaan.
Ter plaatse zijn ruimschoots par
keervoorzieningen te treffen. In
mijn optie onder en een deel langs
de winkels zo’n 600 - 800 plaat
sen. Vervolgens is voorzien in nog
eens 240 parkeerplaatsen voor de
bewoners van de te bouwen wo
ningen. Dit aantal parkeerplaatsen
(minmaal 840 en maximaal 1.040)
is bedoeld om gecombineerd par
keren van wonen en winkelen te
vermijden.
Waarom ligt het accent op zoveel
parkeerplaatsen? Inmiddels is in
ons land bewezen dat een winkel
centrum valt of staat met goede
parkeerfaciliteiten.
Zoekparkeren is slecht voor het
(leef-)milieu, zorgt voor extra ver
keer op de weg en houdt de con
sument uit de omgeving weg.
Kortom, de conclusie moet wor
den getrokken, dat de alternatieve
'Be Fair'-lokatie wèl de royale
ruimtelijke mogelijkheden biedt
en de direct aangrenzende omge
ving van de Passage.
Nu de financiële kant van de
zaak. In de exploitatiebegroting,
afgegeven aan het college van B.
en W., toon ik aan, dat een eerder
gemeentelijk onderzoek naar de
financiële haalbaarheid van de 'Be
Fair'-lokatie (niet haalbaar aldus
het college) wel degelijk financi
eel haalbaar is. Mijn berekenin
gen zijn dan ook op zeer rationele
gronden gebaseerd.
Tot op dit moment was de exploi
tatiebegroting nog onder embar
go. In de afgelopen periode heeft
Vewa Consulting BV met het oog
op de 'Be Fair'-lokatie een samen
werking aangegaan met Stuurman
Partners BV te Waddinxveen,
Vermeer Grond en Wegen BV te
Waddinxveen en Vermeer Bouw
groep BV te Hoofddorp.
Het zijn deze bedrijven die de re
kenmodellen hebben doorgere
kend. Het resultaat hiervan is dat
de exploitatiebegroting, die ik heb
aan B. en W. heb aangeboden, als
Ir. J.J. Nieskens van Stuur
man Partners BV te Wad
dinxveen. (Foto: Sjaak Note-
boom).
overdekt, riant en probieenloos parkeren
per auto een parkeerplaatsbreedte van 2.'
in ttn beweging in- of mtparkeren
Ous voorkoraen van parkeerschade
rechts Jan van Gelde-
- Vewa Consulting BV
ir. Jaap Nieskens, architectenbureau Stuurman Partners BV. (Foto: Sjaak Noteboom).
Het team achter het winkelhart op de ‘Be fair'-lokatie. Van links
Th
legenda
hootöwmkelcentru»
a autowegen
9 .oef /fietspaden
t fietspad aan te leggen gebeente
situatie Passage
eigenaar gebruikers
voorstel woonblok
O° O i
o
1
