Miljoen kilometer voor Volvo F10
DE POSTERBOETIEK
APART IN GELOOGD
GRENEN MEUBELEN
Particulier rapport benadrukt noodzaak
van sociaal functionerend winkelhart
SeizoensOpruiminc
Laatste poging Vewa Consulting BV voor centrum op Be Fair-lokatie
Toekenning
voorzieningen
Aanbevelingen
Vewa Consulting
vagr-
Pagina 19
WEEKBLAD VOOR WADDINXVEEN - WOENSDAG 15 DECEMBER 1993
U bent vanaf heden van harte welkom
Kon. Wilhelminaplein 53 - Waddinxveen
Telefoon: 01828-31936.
Alle mode gaat bij Lasage de deur uit om
plaats te maken voor het nieuwe seizoen.
U kunt in het bezit komen
van de mooiste damesmode
met hoge kortingen (25% tot 50%)
Financieel
Douwprogramma ten kunnen daarom als hard be.
Uitgangspunten
Gevolgen
Commercieel
WADDINXVEEN - ‘Hoofdwinkelcentrum Waddinx
veen4 heet het rapport met bijlagen dat Vewa Consul
ting BV van de Waddinxvener T.W. Verweij (Sta
tionsstraat) heeft uitgebracht in een allerlaatste po
ging om het gemeentebestuur op andere gedachten te
brengen door geen nieuw winkelhart in de Passage-
West (‘Een nieuwe historische fout, na de aanpeg van
de Passage4) te realiseren, maar op het Be Fair-voet-
balcomplex.
Rapport
S oei aal-econom isch
Sociaal
worden. Winkeliers ondervinden
niet alleen concurrentie van nabij
aan de winkels zullen worden ont
trokken.
Of er ook nog kantoren in het
LA/AGÈ
Prins Hendrikstraat 18, Bodegraven, tel. 01726-50299.
ne woonblokken met totaal 140
tot 180 twee- of driekamer wonin
gen, maar t
zijn natuurlijk ook mogelijk. Bij
deze woningen is plaats voor ruim
200 auto’s, waardoor er door de
Directeur van Vewa Consulting BV is de Waddinxvener T.W.
Verweij, hier op bezoek in Paleis Soestdijk bij prins Bernhard
ter gelegenheid van het 750-jarig bestaan van Waddinxveen in
1983. (Foto: Archief - Ton Hoogduyn).
J. Niesing is sinds de aanschaf in 1984 bij het Bodegraafse expeditiebedrijf Steenbergen BV de
(Waddinxveen wordt ook grijzer) chauffeur
dat het niet in het belang van de
structuur van de gemeente ge
noemd kan worden, indien alsnog
in dit deel van de plaats een nieu
we i
aliseerd. Daartoe biedt de betref
fende lokatie te weinig mogelijk
heden en uitstraling.
Het trieste gevolg is een kwijnend
winkelcentrum, waaraan in feite
weinig meer te herstellen is. Het m2 openbaar gebied. Hierbij is
WADDINXVEEN - De gemeen
ten zullen, naar het zich thans
laat aanzien, vanaf 1 april 1994
verantwoordelijk worden voor de
toekenning van woon- en leefvoor-
zieningen voor gehandicapten.
Concreet betekent dit dat de ge
meenten verantwoordelijk zijn
voor de toekenning van de huidi
ge AAW-voorzieningen voor wo
nen, vervoer en rolstoelen. De
Wet Voorziening Gehandicapten
(WVG) regelt ook de overdracht
van de zorgvoorzieningen van de
AAW en van de woningaanpassin
gen boven de ƒ45.000,- naar de
AWBZ. Deze maatregelen gaan
wel op 1 januari 1994 in.
De voorbereiding en uitvoering
van de WVG is een omvangrijke
taak, waarmee grote geldsommen
gemoeid zijn. Voor 1994 is voor
de WVG een totaalbudget be
schikbaar van ƒ1.755.000,- (alge
mene i
fonds). Volgens het rijk zal dit be
drag oplopen tot een structureel
bedrag van circa ƒ2.455.000,- op
jaarbasis vanaf 1997.
Volgens de huidige prognoses en
berekeningen is dit budget toerei
kend om het huidige voorzienin
genniveau voor gehandicapten in
Waddinxveen te handhaven. B. en
W. gaan ervan uit dat de invoe
ring van de WVG budgettair-neu-
traal verloopt.
kan in de stedebouwkundige uit
werking bepaald worden; voor een
deel zal dit afhangen van de me
dewerking van NS hierbij. Voor
alsnog is aanvulling met kantoren
niet noodzakelijk voor de haal
baarheid van het project.
De eerder aan het college van B.
en W. door Vewa Consulting BV
afgegeven rekenmodellen zijn
door de bedrijven, waarmee een
samenwerking is aangegaan, door
gerekend met behulp van erva
ringscijfers van vergelijkbare pro
jecten.
Bouwnrotrramma De gepresenteerde stichtingskos-
Voorop gesteld wordt dat het schouwd worden. Ook de financi-
Dat het door vewa Consul
ting BV voorziene nieuwe win-
kelproject niet alleen sociaal-
economisch een verbetering
voor Waddinxveen kan zijn,
maar ook commercieel een
succes, moge blijken uit het
feit dat een samenwerkingsver
band van met Waddinxveen ge
lieerde bedrijven graag bereid
is om het project uit te voeren
op basis van de omschreven
uitgangspunten. Vewa Consul
ting BV is met de samenwer
kende ondernemingen (Stuur
man Partners BV te Waddinx
veen, Vermeer Grond en We
gen BV te Waddinxveen en
Vermeer Bouwgroep BV te
Hooddorp) bereid in goed over
leg met het gemeentebestuur
de ontwikkeling van het hoofd
winkelcentrum te realiseren
met een professionele ontwik
kelaar. Om praktische redenen
zou dit M.A.B. Projectontwik
keling BV te Den Haag kun
nen zijn, gezien de bestaande
’letter of intent’ met de ge
meente Waddinxveen. In dit
geval is Vewa Consulting BV
bereid het project integraal
over te dragen aan MAB, met
inachtneming vn de combinatie
van bedrijven waarmee Vewa
Consulting BV een overeen
komst is aangegaan.
zit Steenbergen nog 51 trucks,
waarvan 47 Volvo’s. 37 Trucks
rijden vanuit het hoofdkantoor in
Bodegraven.
De overige 14 trucks hebben als
standplaats de nevenvestiging ’s-
Hertogenbosch. Sinds juni 1992
heeft de onderneming elf nieuwe
Volvo’s aangeschaft: negen keer
een FL7, één F10 en één F614.
De Volvo*F10 die een miljoen ki
lometer op de klok heeft staan, is
nog niet aan vervanging toe.
Een winkelcentrum moet volgens
Vewa Consulting BV aan zekere
wetmatigheden en voorwaarden
voldoen om sociaal en commerci
eel goed te kunnen functioneren.
De meest belangrijke hiervan
zijn:
- plan moet passen bij de schaal
en behoefte van de gemeente;
- aantrekkelijk, zowel in de archi
tectuur van de winkels als in die
van de beschutte en overdekte
buitenruimte, zodat het er bij alle
weersomstandigheden plezierig
winkelen is. Recreatief winkelen
is in deze tijd een voorwaarde;
- voldoende van omvang zijn met
een goede branche-mix en een zo
danige situering van de trekkers,
dat een evenwichtige consumen-
tenstroom verzekerd is;
- commercieel verantwoorde huur
niveaus;
- goed bereikbaar zowel voor au
to’s als voor langzaam verkeer en
het openbaar vervoer;
- ruime
zeer korte loopafstand van de win
kels;
- een goede routing voor de aan-
en afvoer van goederen, bij voor
keur zoveel mogelijk gescheiden
van het winkelend publiek;
- een goede aansluiting aan en in
tegratie met andere stedelijke
functies, om overdag en ook ’s
avonds en in het weekeinde een
centrumfunctie te vervullen;
- de bestaande centrumfunctie
moet aanmerkelijk versterkt wor
den;
- uitbreidingsmogelijkheden voor
de toekomst hebben.
Het is naar de mening van Vewa
Consulting BV duidelijk dat het
bestaande winkelcentrum aan bo
vengenoemde punten niet zal kun
nen voldoen, evenmin als een uit
breiding daarvan.
Een nieuwe oplossing voor een
volwassen en aantrekkelijk winkel
gebied is dus nodig in of nabij het
centrum om de toekomst van
Waddinxveen als plezierig woon-
en werkgemeenschap zeker te
stellen en om een gezond tegen
wicht te vormen voor de winkel-
capaciteit van Gouda en de ande
re omliggende gemeenten.
Dat bij het hoofdwinkelcentrum
onder meer wonen betrokken
moet worden lijkt voor de hand
liggend; met name woningen voor
één- en tweepersoons huishou
dens, zowel voor ouderen als voor
jongeren. Dit zal een bijdrage le
veren aan de levendigheid van het
centrum en ook na winkelslui-
tingstijd voor sociale controle zor
gen.
Door de reeds aanwezige goede
inpassing van het Be Fair-terrein
in het centrum kan de stedebouw
kundige structuur van Waddinx
veen op hoofdzaken ongewijzigd
blijven. De verplaatsing van de
de ontwikkeling van een modern
hoofdwinkelcentrum van formaat.
Waddinxveen moet niet verder
zoeken in richtingen die te veel
beperkingen in zich dragen.
Dit is al in 1989 door het gemeen
tebestuur onderkend. De toen ver
richte studies hebben echter niet
tot een positief advies over
Fair-lokatie geleid, vooral als ge
volg van de financiële consequen
ties zoals de berekende schade
loosstelling voor de uitplaatsing
van de Passage-winkels.
Voor een levensvatbaar nieuw
winkelcentrum werd toen - even
als nu - gedeeltelijke afbouw van
het bestaande winkelareaal als on
vermijdbaar beschouwd. Inmid
dels zijn de inzichten en markt
omstandigheden zodanig veran
derd dat uitgaande van redelijke
verplaatsingsvergoedingen een
goed haalbaar project van winkel
centrum en woningen op het Be
Fair-terrein gerealiseerd kan wor
den. Door VEWA Consulting BV
zijn enige structuurmodellen ge
maakt, die nog geenszins als ste-
debouwkundig ontwerp te be
schouwen zijn, maar die wel goed
bruikbaar zijn als onderlegger
voor deze voorlopige haalbaar
heidsstudie.
pel en Coffeng BV te Deventer is
de Be Fair-lokatie een betere dan
de lokatie Passage-West.
Het Warnaarplantsoen dient van
zelfsprekend behouden te blijven
en kan wellicht uitgebreid wor
den, althans meer geïntegreerd
worden in het totale plan. Ver
wacht mag worden dat het door
het nieuwe project intensiever ge
bruikt zal gaan worden. Het moet
derhalve bij de stedebouwkundige
uitwerking van het project betrok
ken worden.
Bijvoorbeeld door aansluitend aan
het hoofdwinkelcentrum hier een
ontmoetingsgelegenheid voor klei
nere bijeenkomsten en evenemen
ten te maken, inclusief restaurant
met zomerterras en verwarmde
wintertuin, welke tevens buiten
de winkeluren toegankelijk is.
Verwacht mag worden dat Wad
dinxveen zal doorgroeien van
26.000 naar circa 30.000 inwo
ners. Op zich is dit, gegeven de
nu veel te klein geachte winkelca-
paciteit, voldoende reden om tot
een flinke uitbreiding ervan te be
sluiten.
Er zijn enkele duizenden m2 door
sluiting verloren gegaan. Confec
tiewinkels zijn vrijwel geheel uit
Waddinxveen verdwenen. Boven
dien is het winkeloppervlak zeer
versnipperd. Over acht lokaties is
ongeveer 16000 m2 verdeeld.
De Nederlandse samenleving is in
de laatste jaren uiterst mobiel ge-
behoeft geen betoog dat dit so
ciaal gesproken op de gehele ge
meente doorwerkt.
Omdat de bestaande winkels van Voorlopig is gedacht aan vijf klei
de Passage niet echt op het ni
veau gebracht kunnen worden,
wat de moderne consument in een
winkelcentrum verwacht, zijn ook
zonder de uitbreiding van de Pas
sage de vooruitzichten weinig
rooskleurig. Ook dan zal onver- woningen geen parkeerplaatsen
mijdelijk zijn dat het winkelaan
bod relatief achteruit zal gaan,
waardoor een nog groter deel van
de koopkracht voor Waddinxveen project zullen worden opgenomen
verloren gaat. --j-~-
Werkgelegenheid voor de mid
denstand wordt door de komst
van een hoofdwinkelcentrum aan
merkelijk en duurzaam versterkt.
In een adequaat hoofdwinkelcen
trum worden namelijk meer gel
den in de lokale economie be
steed.
Een eventuele uitbreiding van de
Passage kost de gemeente geld.
Bij de realisering van een hoofd
winkelcentrum op de Be Fair-lo-
catie blijkt het tegenovergestelde
door ruimte in de begroting. De
gemeente ontvangt extra inkom
sten.
WADDINXVEEN - Het rap
port ‘Hoofdwinkelcentrum
Waddinxveen' van Vewa Con
sulting BV wordt afgesloten
met de volgende samenvatting
en conclusie:
Het is hoogst noodzakelijk
dat het bestaande winkelareaal
in Waddinxveen wordt ver
nieuwd met een volwaardig
hoofdwinkelcentrum.
Het nieuwe centrum heeft
niet alleen een commercieel
doel, maar ook een sociale
functie als ontmoetingsplaats.
Hiertoe moet het openbare ge
bied beschut en overdekt zijn,
sfeervol en met een hoge ver-
blijfswaarde.
De huidige dorpskern biedt
onvoldoende mogelijkheden
voor een hoofdwinkelcentrum
van een bij Waddinxveen pas
sende omvang en kwaliteit.
Al eerder is door het ge
meentebestuur onderkend dat
de Be Fair-lokatie stedebouw-
kundig een zeer goed alterna
tief zou zijn. Door de gewij
zigde marktomstandigheden is
een hoogwaardig winkelproject
nu wel goed haalbaar.
Bij de voor de Be Fair-loka
tie gemaakte berekeningen is
uitgegaan van sociaal aan
vaardbare en commercieel rea
listische uitgangspunten voor
zowel de kosten als de op
brengsten.
Van essentieel belang voor
het welslagen van een winkel
centrum zijn zaken als een
goede bereikbaarheid en ade
quate en gratis parkeerfacilie-
teiten. Geen ’zoekparkeren’,
want dat is slecht voor de leef
baarheid en de verkeersdrukte
op de weg.
Winkeliers die vanuit de ver
ouderde Passage in Waddinx
veen overgaan naar het nieuwe
winkelcentrum kunnen een
voor Nederland unieke bijdra
ge krijgen in de verhuiskosten.
De Be Fair-lokatie vraagt
geen aanvullende subsidie van
de gemeente. Sterker nog, in
de huidige marktsituatie zijn
er middelen over.
Directeur-eigenaar J. Quist:
‘Chauffeur J. Niesing is negen
jaar lang bijzonder zuinig geweest
op zijn F10. Hij rijdt met zeer
veel aandacht. De trekker ziet er
daardoor nog als nieuw uit*. Leve
rancier van de trekker is Volvo-
dealer NEBIM Waddinxveen.
Het rapport ligt nog altijd ter be
studering bij het college van B. en
W. Het dagelijks bestuur van de
gemeente had nog in december
vergaderingen van raadscommis
sies willen houden om over de
laatste stand van zaken met be
trekking tot het winkelhart te
kunnen overleggen, maar daarvan
is het niet gekomen. Hiervan zal
nu begin volgend jaar sprake zijn.
In ieder geval zal er voor de ge
meenteraadsverkiezingen van be
gin maart een definitief besluit
genomen moeten worden.
Over het rapport ‘Hoofdwinkel
centrum Waddinxveen* van Vewa
Consulting BV schreef het Week
blad voor Waddinxveen al eerder.
Gezien de groeiende belangstel
ling voor een winkelhart op de lo
katie in het Warnaarplantsoen -
inmiddels heeft na D66 en de
Stichting Vrouwenraad Waddinx
veen ook de Ondernemersvereni
ging Waddinxveen (de plaatselij
ke middenstand) gekozen voor die
groene plek - publiceert het
Weekblad voor Waddinxveen op
deze pagina de vollege tekst van
dit particuliere rapport.
Voor de opstelling van het rapport
werkte Vewa Consulting BV sa
men met architectenbureau
Stuurman Partners BV te Wad-
dinmxveenm, Vermeer Grond en
Wegen BV te Waddinxveen en
Vermeer Bouwgroep BV te
Hoofddorp.
Het gemeentebestuur van Wad
dinxveen staat volgens het rapport
al enige tijd voor de belangrijke
keuze hoe het hoognodige hoofd
winkelcentrum van Waddinxveen
gerealiseerd moet worden. Het
doel van de nota is vanuit het par
ticulier initiatief een bijdrage te
leveren aan de gedachtenvorm
hierover en om een goed functio
nerend, sociaal verantwoord en fi-
nancieel-economisch haalbaar al
ternatief toe te lichten. Hierbij
wordt rekening gehouden met en
ingespeeld op reeds eerder door
de gemeente ontwikkelde ideeën.
Waddinxveen is een aantrekkelij
ke woon- en werkgemeente met
een goed voorzieningenniveau.
Zoals bij veel Nederlandse ge
meenten heeft de ontwikkeling
van het centrum van Waddinx
veen geen gelijke tred gehouden
met de groei en bloei van de ge
meente. Door deze groei is ook
het commerciële draagvlak van de
gemeente aanzienlijk vergroot. In
de nabije toekomst lijkt dat nog
verder te groeien.
Om te voorkomen dat een nog
groter deel van deze koopkracht -
in het bijzonder in de nonfood-
sector - elders in de regio besteed
wordt, is Waddinxveen toe aan
een attractief, levendig, comforta
bel en passend hoofdwinkelcen-
tum.
In dit kader is het ook van belang
de sociale en sociaal-economische
aspecten van een nieuwe winkel
voorziening te benadrukken. Ver
derop in het rapport van Vewa
Consulting BV wordt hieraan de
nodige aandacht besteed.
In de directe nabijheid van het
bestaande winkelcentrum Passage
zijn de mogelijkheden door de
schaal en de structuur van de
dorpskern te beperkt gebleken.
Daarbij komt dat de huidige op
zet van de Passage onvoldoende
belevingswaarde uitstraalt. Vorm
geving en materiaalkeuze doen
voor een deel denken aan tijdelij
ke bouw.
De vraag of hier een winkelareaal
gerealiseerd kan worden van vol
doende omvang en kwaliteit om
voor de eerstkomende decennia
aan de gegroeide behoefte van
Waddinxveen te voldoen kan niet
anders dan negatief beantwoord
worden.
Gelet op de toekomstige ontwik-
kelingen in Coenecoop II, in
uitkering uit het gemeente- Zuidplas ’90, bij de Zuidelijke
v.i _.i Rondweg, alsmede de plannen in
het gebied tussen de spoorbaan
Gouda-Alphen aan deen Rijn en
de Beijerincklaan, zal het zwaar
tepunt van de gemeente steeds
meer naar het zuiden verschuiven.
De sportvelden van Be Fair -
vroeger op de rand van de bebou
wing - zullen in de nabije toe
komst vrijwel in het zwaartepunt
van de gemeente liggen. Dit ter
rein biedt alle mogelijkheden voor
Bij de uitbreiding van de Passage
naar westelijke richting zou niet
ondenkbaar zijn dat de bestaande
winkels in een tweederangs positie
komen te verkeren ten opzichte
van de nieuwe. Daarbij is het dan
ook zeer de vraag of het overdek
te gebied in de nieuwe Passage
groot genoeg wordt om als ont-
WADDINXVEEN BODE
GRAVEN - Bij internationaal
transportbedrijf Steenbergen BV
in Bodegraven is een Volvo F10
schadevrij de één miljoen kilome-
tergrens gepasseerd.
Dat meldt een trotse Volvo Be
drijfswagens Nederland BV op
het Waddinxveense bedrijvenpark
Coenecoop. J. Niesing is sinds de
aanschaf in 1984 de bestuurder
van de Volvo F-10-trekker. De
truck wordt ingezet voor de distri
butie van stukgoederen in de Be
nelux.
Alhoewel Steenbergen BV onder
de naam Lep Swift een aantal ja
ren (van 1989 tot 1992) Engels
bezit is geweest, is het van ouds
her een familiebedrijf. Toen de
huidige directeur-eigenaar J.
ele uitgangspunten voor de moge
lijke opbrengsten zijn door des
kundigen getoetst en als zeer rea
listisch beoordeeld.
Uit deze exploitatiebegrotingen
resulteert een huurniveau van
ƒ235,- tot ƒ335,- per m2 met een
gemiddelde van ƒ285,- per m2. In
de Randstand is de gemiddelde
huur voor nieuwe winkelcentra
ongeveer ƒ325,- per m2, dus bijna
15% hoger. Hierbij moet nog aan
getekend worden, dat in principe
I het parkeren gratis zal zijn en dat
/hieruit dus geen extra inkomsten
(gecalculeerd zijn.
Ook met belangen van de winke
liers in de bestaande Passage is
rekening gehouden. Voor de huur
ders in het complex van het Be
drijfsfonds voor de Metaalindus-
trie is een bijdrage in de verplaat
singskosten opgenomen van ƒ850,-
per m2 netto winkeloppervlak.
Voor de amovering van het huur-
complex van het Bedrijfsfonds
voor de Metaalindustrie een rea-
i ats
schadeloosstelling, waarbij reke
ning gehouden is met de nieuwe
grondwaarde als woninglokatie.
vards. Een logisch gevolg hiervan
is dat een winkelcentrum bepaal
de minimum afmetingen moet
hebben om goed te voldoen.
In de huidige situatie wordt mede
door het zeer beperkte aanbod in
Waddinxveen ruim 70% (non
food) van de koopkracht elders
uitgegeven. Het is heel goed mo
gelijk om een belangrijk deel van
deze koopkracht weer naar Wad
dinxveen terug te halen. Dit moet
door onder meer de kwaliteit van
dienstverlening te verbeteren,
door een ruimer assortiment aan
winkels voor betere vergelijkings-
en keuzemogelijkheden, maar
vooral ook door een plezieriger
ontmoetings- en winkelomgeving
in een modern hoofdwinkelcen
trum.
Hierbij mag de parkeercapaciteit
geen knelpunt zijn. Uitbreiding
van het winkeloppervlak zonder
een evenredige vergroting van de
parkeercapaciteit is tot mislukken
gedoemd. Alleen daarom al is
voorspelbaar dat een nieuw Passa
geplan op termijn commercieel
tot mislukken gedoemd is, omdat
in dit plan de parkeercapaciteit te
gering wordt met als gevolg dat
daarmee het effectieve draagvlak
alleen maar kleiner wordt.
Om voor een nieuw winkelcen
trum op het Be Fair-terrein een
groter draagvlak te creëren is het
wenselijk om een deel van de be
staande winkels in het Passage-ge-
bied en de directie omgeving
port van het Adviesburo Goudap- daarvan te verplaatsen. Dit om te-
i rx-vens te voorkonden dat deze win-
kels door koude sanering zouden
verdwijnen.
Een reële tegemoetkoming in de
kosten van uitplaatsing is moge
lijk gebleken. Hierbij kan aange
tekend worden dat door de naar
verwachting grotere omzet per
m2 in het nieuwe winkelcentrum
deze uitplaatsingskosten verder
gecompenseerd zullen worden.
Een hoofdwinkelcentrum behoort
naast het hoofddoel als koopcen
trum ook een belangrijke toege
voegde waarde op sociaal gebied
te hebben, namelijk een ontmoe
tingsplaats, waar sociale contacten
gelegd kunnen worden. Het zijn
de volgende aspecten die daaraan
een bijdrage leveren:
a. Het plan biedt naast het feite
lijk winkelen de mogelijkheden de
verblijfsduur te verlengen door de
aanwezigheid van verschillende
horeca-voorzieningen met plein
en zitterrassen, wintertuin, park
en ontmoetingscentrum.
b. Ruime keuze bevordert de re
creatieve winkelfunctie en als zo
danig de Hollandse gezelligheid.
c. Als verlengstuk van de bele
vingswaarde is de attentiewaarde
van groot belang. Opzet van een
hoofdwinkelcentrum dient een
hoogwaardigheid van de gebouw
de omgeving uit te stralen. Vorm
geving en materiaalkeuze zijn
daarbij uitermate belangrijk om
het winkelpubliek te boeien en te
binden.
d. Het zijn zeker de ouderen
(Waddinxveen wordt ook grijzer) chauffeur van de door Nebim BV in Waddinxveen geleverde Volvo F10, die onlangs de e'e'n mil-
die een centrum in hun woon- joen kilometergrens schadevrij passeerde. (Foto: Volvo Bedrijfwagens Nederland BV).
Quist het bedrijf in juni 1992 van
de Engelse transportgorep over
nam, voerde hij de naam Steen
bergen dan ook weer in.
Vanaf die tijd nam de kernactivi
teit van het bedrijf, de distributie
van stukgoederen, in omvang toe.
Het bedrijf werkt met een 24-
uurs service voor een groot aantal
vaste verladers.
Specialisatie is het vervoer van in
dustriële produkten. Omdat hier
aan hoge eisen worden gesteld,
heeft het bedrijf een kwaliteits
zorg gestart. Naar verwachting
mondt dit in het voorjaar van
1994 uit in een ISO 9002 certifi
caat.
Kwaliteit en gestage groei zijn
ook sleutelwoorden voor het wa
genpark van Steenbergen. Behal
ve de jubilerende Volvo F 10 be-
worden twee supermarkten gesitu
eerd, met hun uitgangen direct
aan ruimte voor gratis overdekt
lijkheden ook nog aanzienlijk be- parkeren.
Het openbare gebied tussen de
winkels wordt overdekt en met
veel zorg vormgegeven, zodat het hstisch bedrag opgenomen
ning gehouden is met de nieuwe
grondwaarde als woninglokatie.
Voor de eigenaren/gebruikers vah
de winkels aan de zuidzijde van
de Passage is, als zij méégaan
naar de Be Fair-lokatie, eveneens
een bedrag van ƒ850,- per m2
voor de verplaatsingskosten opge
nomen en bovendien een schade
loosstelling van nogmaals ƒ850,-
/m2. In totaal dus ƒ1700,- per m2
netto winkeloppervlak. Deze sup
pletie is mede afhankelijk van het
oppervlak dat in het nieuwe win
kelcentrum zal worden gehuurd.
De hoogte van de vergoeding van
ƒ1700,- per m2 komt overeen met
de kosten van nieuwbouw van
winkels zonder grondkosten. Een
alleszins redelijke vergoeding, die
andér7geböuwvörmën weliswaar de emotionele aspecten
niet vergoedt, maar zakelijk ge
zien toch een volstrekt unieke op
lossing genoemd mag worden.
In de exploitatieopzet is zoals ge
zegd ook rekening gehouden met
de verplaatsing van de voetbalvel
den en tennisbanen en de daarbij
horende gebouwen en voorzienin
gen. Het totaal budget voor de
verwerving en -inrichting van ver
vangende terreinen plus de daar
bij horende infrastructuur is prak
tisch gelijk aan dewaarde van de
vrijkomende bouwgrond en wordt
geraamd op ongeveer
ƒ8.600.000,-.
In de exploitatieopzet is gebleken
dat geen financiële bijdragen van
de gemeente nodig zijn. Door de
daling van de rente, sinds de op
stelling van de eerste exploitatie
opzet, is zelfs een niet geringe
verruiming van diverse begro
tingsposten ontstaan, welke in
overleg met het gemeentebestuur
kunnen worden aangewend voor
andere doelen al dan niet betrek
king hebbend op het hoofdwinkel
centrum.
perkt. Verwacht mag worden dat
de marktpositie van de bestaande
winkels mede daarom ernstig wor
den benadeeld als de plannen voor verblijf hier bij alle weersomstan-
de Passage-West worden uitge- digheden aantrekkelijk zal zijn,
voerd. Er zijn verschillende rekenmodel-
Hieraan moet worden toegevoegd len gemaakt, waarbij is uitgegaan
van een vaste verhouding tussen
het winkeloppervlak en het open
bare gebied. De minimum pro-
jectomvang, met name om de bij-
winkelvoorziening wordt gere- komende kosten voor infrastruc-
-__j l'.j. j. tuur en uitplaatsing te kunnen be
talen, is 11.000 m2 winkels met
3.100 m2 openbaar gebied.
De maximum mogelijke project-
omvang is 16.000 m2 met 4.150
er
dan ruimte voor respectievelijk
600 en 800 overdekte parkeer
plaatsen.
De indeling van het nieuwe winkelhart op de Be Fair-lokatie met winkels en woningen. (Teke-
de Be ning: Stuurman Partners BV).
sportaccommodaties van de chris
telijke voetbalvereniging Be Fair
en van de tennisvereniging De gelegen winkels, maar vanuit de
Gouwe Smash naar de rand van gehele regio. Belangrijke factoren
de bebouwde kom past op een lo- hierbij zijn de bereikbaarheid
gische wijze in een goed ruimte- voor auto’s en de parkeermoge
lijk beleid. lijkheden.
Dankzij de nieuwe bestemming Daarbij is ook het gegeven of het
als winkelcentrum is de grondop- winkelcentrum geheel of gedeel-
voldoende voor moderne vervan
gende accommodaties en zelfs
voor een uitbreiding tot vier vol
waardige speelden op een andere
plek.
Een deel van de Passage-winkels
kan beter in het nieuwe hoofdwin
kelcentrum opgenomen worden.
brengst van het oude terrein ruim telijk overdekt is van groot belang
voor de concurrentiepositie van
een koopcentrum. Eenvoudig om
dat bij slecht weer - en dat is het
helaas maar al te vaak in Neder
land - de consument kiest voor
een beschut winkelcentrum.
Daarbij komt dat in een goed be
reikbaar en ruim winkelcentrum
Op de vrijkomende terreinen kun- concurrenten eikaars marktpositie
nen woningen en zeer beperkt eerder versterken dan verzwak
kantoorachtige bebouwing gereali- ken. Extreme voorbeelden hiervan
seerd worden, waardoor vooral de zijn de zogenaamde meubelboule-
bestaande woonfunctie in de om
geving versterkt wordt.
Als gevolg hiervan kan wellicht
de Kerkweg-Oost opnieuw aange
sloten worden aan de Kerkweg-
West. Niet zoals in de situatie
van vóór 1975, maar voor lang
zaam verkeer en eventueel voor
personenauto’s met intensiteit be
perkende maatregelen. Een ande
re studie omtrent deze mogelijk
heid is zeker de moeite waard om
de verstoorde structuur van Wad
dinxveen te herstellen.
Te overwegen is ook om het be
staande NS-station Waddinxveen
(dat een een goede opknapbeurt
toe is) naar de hoogte van de Be
Fair-lokatie te verplaatsen en voor
meer representatieve opzet van
deze openbare vervoersvoorzie
ning te zorgen. In het plan is
voorzien een wegverbinding tus
sen Prinses Beatrixlaan, Stations
plein en de Sniepweg (langs
spoorlijn Alphen aan den Rijn-
Gouda).
Een fietspad langs de oostbaan
van de spoorlijn is reeds aanwe-
7 zig. Nabij deze weg kunnen even-
parkeermogelijkheden, op tueel ook enige kantoren gebouwd
*- i-j worden, waardoor het commercië
le draagvlak voor het project nog
groter wordt. Dit past uitstekend
in de huidige planologische in
zichten (Vierde Nota over de
Ruimtelijke Ordening Extra).
Volgens een in opdracht van het
college van Burgemeester en Wet
houders vervaardigd verkeersrap-
plaats hoog waarderen. Voor velen
geldt het zelfs als een dagelijkse
vertreding.
e. Dichterbij huis voor de aan
schaf van duurzame goederen.
Winkelend publiek wordt nu ge
dwongen naar elders te gaan, wat
extra ongemak en kosten met zich
brengt. Minder autogebruik is
ook goed voor de veiligheid en
het milieu.
bouwprogramma zeker nog niet
uitgekristaliseerd is. In goed over
leg met de gemeente, de ontwik
kelaar, de belegger en zoveel mo
gelijk met toekomstige gebruikers
zal het meest wenselijke program
ma en de eventuele fasering daar
van bepaald moet worden.
De rekenmodellen zijn nu dus nog
gebaseerd op voorlopige aanna
men, uiteraard met redelijk haal
bare stedebouwkundige uitgangs
punten en met een gezonde com
merciële en sociale basis.
moetingsplek een zekere aantrek- Het winkelcentrum wordt hoofd-
king te kunnen hebben. zakelijk in één laag gebouwd op
In ieder geval is het winkelopper- ongeveer drie meter boven maai-
vlak in de nieuwe Passage niet veld. Een klein deel in twee lagen,
groot genoeg om de consument de Er onder en er naast is op de be-
gewenste en noodzakelijke keuze- gane grond ruimte voor parkeren,
mogelijkheden te geven, waardoor Eveneens op de begane grond
de kans op terugwinning van J
koopkracht te klein is.
Daarbij worden de parkeermoge-
